二手房买卖中的巨大隐患：房产委托公证！

原标题：二手房买卖中的巨大隐患：房产委托公证！

胡权律师观点：在房屋买卖合同中使用房产委托公证这种形式具有较大的法律风险，无论是针对卖房人而言，还是买房人。慎用房产委托公证，若实在要使用这种形式办理房屋买卖事宜，则一定要在委托书中明确委托内容、期限、不得转委托、实际买受人等。因房屋委托公证存在较大风险，若确需办理，应提起咨询专业律师，排查风险。

一、房产委托公证的概念

1、委托代理的概念。《民法通则 》第63 条规定“公民 、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内, 以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。”

2、房产公证委托的概念。百度百科的解释：房产委托行为，是房产所有权人 (委托人)将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为 (买卖、出租、抵押等)的权利授与受托人的意思表示。房产委托行为又称房产授权委托行为。

房管部门允许通过委托代理的方式买卖房屋，主要依据在于，委托权属于完全民事行为能力人所享有的法定权利，卖房人或者买房人有权委托他人代为处理有关房产事宜，该代理行为所产生的法律后果由委托人承受。

探究这种制度的本意，其实质是鼓励交易，使房屋买卖合同双方脱身于烦琐的房产买卖手续, 节省交易成本。换言之，在卖房人或者买房人因故无法亲自到场办理过户登记、收取购房款、办理网签等事宜时，可直接委托他人代为处理买卖事宜。

二、房产委托公证的两种形式。

房产委托公证有很多种形式：

第一种形式就是，卖房人确实以出售为目的或者买房人以购房自用为目的而委托他人寻找买受人、签订合同、过户登记、收取房款等事务。这类形式的房屋公证属于法律允许的委托形式，只要注意委托书的内容符合法律规定就可以了。

第二种形式是本文所讨论的房屋委托公证，即买卖双方签订购房合同且缴纳了购房款后，买受人出于不当利益而要求不办理过户手续而是办理委托卖房手续。

那么，为什么买房人签订了房屋合同也缴纳了房款，却不想办理过户登记呢？

主要原因有两个：

1、避税。根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税〔2015〕39号）》规定：“一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。简单讲，购买不足2年而对外转让的，需要缴纳税费，买房人为了避税而暂时不出售房产，待2年期满后再办理过户手续。

2、炒房。部分炒房人在与卖家签订购房合同后，不立即办理过户登记手续，而是寻找下家加价出售从而达到赚钱差价的目的。（实际上，卖方人想办理通过办理委托公证而获取差价实际上是不可能，房产委托公证的本质是委托代理，那么委托代理的后果有委托人承担。换言之，当受托人（买房人）为赚钱差价或者逃避税费而转手卖给第三方时，所获得的差价应当属于委托人所有，买房人作为受托人无权享有委托后果。）本文所讨论的是第二种房产委托形式。

三、房产委托公证的风险。

针对卖房人（受托人）而言：依上文所述，房产委托公证属于委托人（卖房人）将自己的权利授与受托人（买房人），受托人所代理的行为产生的后果由委托人（卖房人）承受。那么，当买受人一旦根据委托书出卖了房屋收取房款后捐款潜逃，由于那么，卖房人除了需要向第三人履行过户手续之外，还可能要承担高额的违约金，真正是“陪了夫人又折兵”！

还有一个比较极端的风险，也是本律师曾处理过的一个案例。若买卖双方签订合同收受房屋款后，再签订房屋委托公证，而由于一般的房屋委托公证书会约定委托期限为“办理过户手续止”，那么，当一旦买房人（受托人）迟迟不办理过户手续而是炒房待机而动，而卖方人（受托人）又恰好要办理遇到限购限贷（比如武汉地区，外地户籍名下有一套房产，则限贷）需要急于将该套名下房产过户时，只能通过漫长的法律途径和高额的成本来维权，实在是得不偿失！

针对买房人（受托人）而言：

1、由于我国物权变动以登记为原则，也即，即使当卖方人在收取购房款且出具委托公证书后，卖房人也有权利将案涉房产另行出卖他人（原因在于，未办理过户登记，案涉房屋的所有权仍然属于卖房人，卖房人当然有权另行售卖房屋），由此造成的后果就是，买房人在支付了钱款之后却无法拿到房产。（《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”）

2、案涉房屋因卖房人有其他纠纷而被法院查封、扣押，由于无法办理过户登记手续无法实现合同目的，最终只能解除合同。更有甚者，卖方人在收款后会通过与他人合伙制造一份虚假债权债务协议进而要求债权人起诉卖方人，以便起到保全房产的目的，如此，买房人很有可能钱财两空且维权成本高昂。

3、卖方人单方撤销委托公证，一房两卖。房产委托公证的本质是单方法律行为，委托人（卖房人）委托受托人代为处理相关事宜，委托人既然能委托，自然也就能依照《公证法》等规定取消委托。若卖房人单方取消授权委托，对于受托人（买房人）而言，除了要求委托人赔偿由此造成的损失外（而实践中几乎没有很明显的损失），受托人并没有更好的手段维护自己的合法权益，只能任人宰割！

四、胡权律师建议

1、慎重使用房产委托公证！

2、如果因故必须办理房产委托公证，则须要注意以下几点：

（1）委托书当中明确“不得转委托”！

（2）委托书当中明确具体的委托期限！

（3）委托书当中明确具体的委托事项，比如代为办理过户手续，收取房款，签订合同等！

（4）委托上当中明确房屋过户的实际登记人，以免因委托人因涉嫌以合法形式掩盖非法目的（避税）或者恶意串通损害国家利益而无效！

重要的事情说三遍！实在憋不住要办理房产委托公证，咨询专业律师！咨询专业律师！咨询专业律师！

还有个小问题：有些买房人以为手中拿到了卖方人的房产证，于是就掌握了对方命脉，卖方人就不敢轻举妄动！其实，卖方人一招即可制胜：挂失房产证并申请办理新的房产证就可以了！

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