吐血整理！郑州主城区187个次新小区！（上）

温馨提示，这是一篇超长干货文章。

事情是这样的，静默期间胖虎有次直播讲了金水老城的几个二手次新推荐，没想到直播间有好多人追着问其他区域的次新二手。

OK！这么多人有需求，胖虎借着静默搞了一个主城区二手次新整理。

不得不说，郑州的次新二手太多了，有些自己未去过、有些去过太久，不停的请教找笋同事，花了一个星期时间才整理好，真的是吐血整理。

本文选取了八区10年左右次新二手，共计187个小区，可能有个别小区遗漏的情况出现，望体谅。

由于篇幅太长（共计20259字），为了保证阅读体验拆了上下两篇，下篇（惠济区、金水区、中原区、经开区次新二手整理）副稿放送。

建议两篇通通收藏起来，日后需要的时候可以翻出来使用。

二七区

1

二七老城

二七老城非常成熟，教育、商业、医疗都比较拿的出手，但已不是核心发展的重点，区域的保值能力弱，更适合自住。

1、鑫苑景园13000+元/㎡

鑫苑景园是郑大一附院附近少有次新小区，内部环境不错，有人工湖、花园。

小区有高层、有洋房，高层小户型、洋房大户型（基本上20000+元/㎡），临铁路、高架的楼栋有噪音影响。

2、华润悦府20000+元/㎡

华润悦府，二七商圈的高端小区，少有的超高层，配套非常顶，地铁1号线、3号线穿过，门口人民公园，下楼万象城、大卫城，听起来不错，但是实际上很尴尬。

小区在一众老破小中拔地而起，与周边乱糟糟的环境有些格格不入，门口的道路经常拥堵，开车出行不便利。

小区的物业（物业费四块八）非常不错，租金表现出色（周边小老板的消费力可以），几乎可以比肩高铁商务区。

3、鑫苑现代城20000+元/㎡

鑫苑现代城是二七老城比较贵的小区，小区品质不错，绿化率高，内部有水系、游泳馆，出门就是自建的商业鑫苑鑫都汇，自住没有任何问题。

更关键的是，教育优势明显，门口有剑桥幼儿园，划片二七区重点的陇西小学。

小区有两栋商业之上的住宅，主要是复式小户型，比较偏宜14000+元/㎡。

4、康桥金域上郡17000+元/㎡

康桥金域上郡可以说是二七老城的天花板项目、康桥的标杆项目，品质非常不错，人车分流，绿化率高，划片二七区重点的汝河路小学，价格一直很坚挺，初中刚合并为了57中教育集团兴华实验中学。

5、康桥溪山御府18000+元/㎡

康桥溪山御府跟康桥金域上郡同属康桥的扛鼎标杆之作，品质区域数一数二，完全人车分流，出门金水河滨河公园，基本上改善闭眼入，小户型整体比大户型便宜。

6、升龙国际11000+元/㎡

升龙国际在郑州大学南侧，配套没得说，规划跟曼哈顿类似，下面几层做商业，上面规划空中花园、住宅，小户型比较多（大户型可以卖到15000+元/㎡），流动人口大，没什么居住舒适度可言。

7、升龙城13000+元/㎡

升龙城是二七老城的大盘，基本围绕着齐礼阎地铁口排布，出行比较方便，几个院都是人车分流，整体品质中规中矩。

相比之下6号院的物业、品质最佳，与其他院有明显的差别。

刚需可以考虑升龙城，几个院的底商都比较成熟，自住没啥问题，小户型相对便宜，大户型贵一些。

8、二七万达14000+元/㎡

二七万达除了商业，还有3个住宅区，有二七万达带来的便利，还有二七万达带来的杂乱无章，整体品质一般。

9、万千世纪城12000+元/㎡

万千世纪城在二七万达附近，相对来说比较新，但是小区内部有安置房、公租房，居住体验感不佳。

10、亚星盛世12000+元/㎡

亚星盛世在长江路嵩山路附近，周边的基本配套都有，小区整体刚需。

郦都完全人车分流，有中央景观、有水系，但车位紧张；悦都六栋楼做三个小院管理，绿化公共区域大缩水；雅居比较新，环境、户型进步比较大，是唯一一个有小三室户型的，可以卖到15000+元/㎡。

11、正商城14000+元/㎡

正商城小区比较大，基本的配套都有，北侧几个院离冯庄地铁口比较近，和园90㎡左右大都是两房，裕园有90㎡左右的三房。

12、长江一号12000+元/㎡

长江一号早前维权比较多，品质很一般，周边的配套还可以，但是没有地铁。

13、亚新橄榄城12000+元/㎡

亚新橄榄城的品质还可以，整体开发的时间长（润泽园更新一些，品质比较好），小区内部的绿化率比较高，一路之隔是橄榄城都市广场，步行可达南三环。

南侧楼栋临南三环，可能有噪音影响。

建议改善关注康桥金域上郡、康桥溪山御府、华润悦府、鑫苑现代城，刚需关注升龙城、亚新橄榄城、正商城。

2

二七新区

二七新区开发比较晚，界面一般般，没什么大型配套落地，基本上都要依靠大盘自身的配套。

1、亚星金运外滩12000+元/㎡

亚星金运外滩沿南三环排布，乍一看地段不错，实际上南三环、郑密路带来的割裂感很强，反而有一些孤，配套一般般，南侧有万福园陵园。

2、亚星锦绣山河12000+元/㎡

亚星巨无霸大盘，一期整体还是比较成熟的，有政通路小学南校区、郑州实验外国语中学，配建了社区商业，自住基本上没太大问题，需要注意有些楼栋近高铁。

3、泰宏建业国际城12000+元/㎡

泰宏建业国际城其实非常适合刚需，开发了多年基本配套都有，居住氛围感不错，区域内位数不多可蹭到地铁的小区，可划片陇西国际城小学。

12号院品质最好，背靠运河生态资源不错，可以卖到13000+元/㎡。

4、招商天地华府12000+元/㎡

招商天地华府小区普普通通，品质一般、无地铁、无亮点配套。

5、鑫苑名城12000+元/㎡

鑫苑名城与招商天地华府离得非常近，但有省实验鑫苑小学傍身，且小区三个院，底商更多一些。

6、鑫苑鑫家10000+元/㎡

鑫苑鑫家是二七新区次新的门槛，四环外地段一般，品质一般，保值能力很差，唯一的亮点是有大型的社区商业鑫苑新中心。

7、万科大都会11000+元/㎡

万科大都会的品质还可以，有小范围的成熟，步行可达侯寨地铁口，有消息未来周边有杉杉奥特莱斯落地。

万科大都会紧靠着百荣世贸商城，人口略有些杂乱。

8、康桥美棠13000+元/㎡

康桥美棠在黄河科技学院附近，周边有机电城、万货城，整体观感不佳，但项目内部的品质还不错。

建议刚需关注泰宏建业国际城、亚星锦绣山河。

1

高新老城南

高新老城以科学大道为界氛围南北两个区域，南部发展比较早，有一些相对破旧的住宅区，且尚有产业未搬迁，整体的界面差一些。

1、金科城19000+元/㎡

金科城，高新区的天花板，郑州中学附属小学、郑州中学双学区教育配套是最大的支撑。

小区的环境不错，人车分流，绿化率高，金科物业管理比较严格；周边临正弘汇、高新万达广场两大商业，自驾上南三环非常方便。

小户型总价低、更好出手，相对贵一些，大户型相对便宜。

2、美景菩提17000+元/㎡

美景菩提跟金科城大配套共享，学校划片一样，但是房子比较老，电动车不分流，认可度、溢价能力都不如金科城。

3、正弘高新数码港16000+元/㎡

正弘高新数码港性价比不俗，品质能打，物业口碑不错，周边有自建的商业，生活配套非常成熟，烟火气息浓厚；科学大道、瑞达路黄金地段，自驾、公交出行都比较便利，未来地铁8号线开通还可以蹭上地铁。

项目户型价差很大，有大量小户型拉低均价。

4、升龙又一城11000+元/㎡

升龙又一城的地段其实不错，距离郑州大学地铁口不远，周边配套挺成熟的，可以划片郑州中学附小春藤路校区，但是升龙的品质一般般（电动车不分流），还有大量的小户型拉低均价。

5、新芒果春天11000+元/㎡

新芒果春天房子有点老了，但品质还可以，绿化率非常高，不过其他亮点不明显，距离地铁口有点距离，学区一般般。

6、祝福红城11000+元/㎡

祝福红城有点偏，脱离高新老城的核心区，周边有大量的工厂界面非常差，小区刚需。

可划片高新区实验小学、高新实验中学，但对比其他小区教育不突出。

7、保利永威西溪花园13000+元/㎡

保利永威西溪花园在瑞达路沿线，距离高新老城有点远，但胜在居住氛围浓厚，保利永威合作品质不错，永威物业维护到位。

缺点是西侧有大量的工厂影响观感，划片的高新区一中有点距离，上学不方便。

有学区需求可以关注金科城、正弘高新数码港，刚需可以关注升龙又一城。

2

高新老城北

科学大道以北起步比较晚，大都是新建设的，整个区域的城市界面非常好，有郑州市中心医院高新区医院、正弘汇、万达广场等重要配套，居住舒适度高于科学大道以南。

1、万科城12000+元/㎡

万科城高新区四环外的热门小区（西四环外没什么二手可言，故放到这里一起讲），整体定位刚需，周边比较荒芜，但万科多年耕耘已形成一套自己的配套，可以满足日常生活需求。

小区临须水河，环境不错、物业管理比较严格，适合周边工作的刚需。

2、朗悦公园道壹号16000+元/㎡

朗悦公园道壹号同样是高新老城的明星小区，朗悦深耕高新区，品质、物业非常不错，加上小区开发时间较长，配套丰富，朗悦慧外国语学校中学（朗悦公园道壹号带学位）、公园茂更是区域非常重要配套。

目前私立中学转公的风越来越大，对朗悦公园道有一定的影响。

3、翰林国际城14000+元/㎡

翰林国际城背靠郑州大学，门口有河南工业大学地铁口，距离公园茂、新悦荟不远，划片高新区外国语小学、郑州大学附属学校。

4、裕华满园11000+元/㎡

裕华满园纯纯的刚需小区，品质一般、人车分流，背靠郑州大学人气还是比较足的，距离河南工业大学地铁口800米左右，西侧楼栋靠西四环，可能有噪音影响。

5、谦祥万和城12000+元/㎡

谦祥万和城偏北一些，周边还比较荒，不过小区自身的配套还可以，有商业新悦荟、创新实验学校，自住尚可，品质一般般。

6、荣邦城11000+元/㎡

荣邦城小区挺大的，小区品质一般般，中区比较新，品质好一些，可以卖到13000+元/㎡，划片华中师范大学荣邦城小学、复新实验学校。

7、恒大翡翠华庭13000+元/㎡

恒大翡翠华庭除了小区内部环境不错（恒大早期的小区）、人车分流外，周边配套实在是没啥可圈可点的（荣邦城还有地铁、还能蹭蹭公园茂），划片的学校郑大实验小学恒大校区、复新实验学校还平平无奇，或许等到枫杨外国语学校转公才有逆袭的机会。

四环外刚需建议关注万科城，改善重点关注朗悦公园道壹号。

管城区

1

管城二环

管城区二环内被铁路影响比较大，城市界面不佳，有大量的老破小，整体更适合自住，投资价值略差一些。

对于刚需来说，有成熟的配套，生活成本比较低，地铁2号线、5号线出行便利。

1、方圆创世14000+元/㎡

方圆创世距离陇海东路地铁口200米左右，一路之隔大润发，配套比较成熟。

小区人车不分流，电动车不少，整体比较乱，天伦物业管理一般般。

2、通利紫荆尚都16000+元/㎡

通利紫荆尚都品质不错，人车分流，物业管理比较好，距离陇海东路地铁口200米左右，南侧楼栋距离陇海铁路比较近。

3、正商新蓝钻15000+元/㎡

正商新蓝钻是区域热门小区，地段好、房子新，A区距离地铁最近，E区远离地铁，但是靠七里河安静一些，这两个区价格相对高一些；C区四栋楼中两栋是安置，房源不多。

正商新蓝钻几个区都围绕着航海广场地铁站，配套基本共享，可以多多对比。

提一嘴，正商新蓝钻的物业去年720表现非常不好。

4、正商幸福港湾11000+元/㎡

正商航海路这几个项目基本上都在地铁口，正商幸福港湾一样，距离城东南路地铁口非常近，周边有丹尼斯、福都购物广场、五里堡小学、管城区外国语中学，配套非常可以。

小区几个区都是有大量的一室、两室，整体价格上不去，保值能力差。

5、正商蓝海港湾13000+元/㎡

正商蓝海港湾与正商幸福港湾离得不远，守着地铁2号线、6号线换乘站二里岗地铁口，但房龄更新一些，价格更贵一些，可以上管城区外国语中学的玉兰湾可以卖到15000+元/㎡。

6、永恒理想世界14000+元/㎡

永恒理想世界离地铁2号线、5号线换乘站南五里堡地铁口不远，可以上创新街小学紫荆校区、管城区外国语中学，两个学校在管城区都是比较出色的。

小区正常刚需小区，电动车不分流，南侧主干道航海路、西侧京广铁路有噪音影响。

7、源升金锣湾16000+元/㎡

源升近锣湾交的比较晚，房子比较新，临城东南路地铁口，可以上管城区外国语中学。

8、金地铂悦17000+元/㎡

管城区稀缺次新项目，距离城东南路地铁口不远，品质、物业出众，基本上是管城区改善的首选。

9、康桥知园17000+元/㎡

康桥知园是管城区少有的改善项目，早期有过维权，但品质依然是周边最出众的，大户型可以卖到20000+元/㎡。

周边配套匮乏，距离地铁不近，主打品质、物业。

10、升龙玺园13000+元/㎡

升龙玺园与升龙凤凰城隔着陇海快速路对望，周边挺杂乱的，家具市场、厨具市场都有，居住氛围一般。

升龙玺园四栋楼南到北一行排列，两梯六户，品质一般，人车不分流。

建议改善关注康桥知园、金地铂悦，刚需关注通利紫荆尚都、正商蓝海港湾、正商新蓝钻。

2

管城三环

管城区三环相对于二环城市界面干净一些，特别是电动车市场拆迁以后，路况大大改善。

地铁4号线直通郑东新区CBD，周边基础生活配套成熟，故地铁4号线、5号线沿线的小区热度比较高。

1、万科美景龙堂17000+元/㎡

万科美景龙堂是区域内的标杆小区，价格、品质最高，品质、物业、户型都没得挑，不过小区的地块不太方正，个别楼栋临中州大道，有噪音。

小区人车分流，内部有篮球场、2000㎡的大绿地、幼儿园，出门就是地铁4号线、5号线换乘站七里河地铁口，还有自建的万科生活广场，地缘改善可以闭眼买。

2、美景鸿城14000+元/㎡

美景鸿城整体偏刚需一些，品质一般，小户型占比多，最大的优势就是地铁。

小区内有不少的商业，电动车乱停乱放比较多，比较适合喜欢热闹的、对品质要求不高的刚需。

提醒一下，一期是单气。

3、美林河畔10000+元/㎡

美林河畔与万科美景龙堂、美景鸿城一路之隔，但对比品质、物业、户型极其的拉垮，最大的优势就是可以享受区域的配套，地铁、商业步行可达。

美林河畔楼栋密度非常高、临中州大道高架，保值能力非常差，租金倒是还可以。

4、阳光城14000+元/㎡

阳光城，国庆刷屏的那个阳光城，小区体量具大，小范围配套成熟，靠果树所地铁口。

8号院、9号院品质比较好，可以卖到15000+元/㎡；1号院、2号院、5号院比较小，环境一般，相对便宜。

5、中岳七里香堤14000+元/㎡

中岳七里香堤紧邻七里河，属于河景房，小区环境还可以，有大中央景观组团、有雾森系统划片回民中学。

6、橡树玫瑰城13000+元/㎡

橡树玫瑰城有东区、西区、北区三个区，东区、北区很小，没什么小区环境可言，且都是单气，西区是成交主力。

西区临中州大道，一共有61栋楼，内部有商超、小诊所、餐饮等非常完善，周边配套丰富，划片管城区第二实验小学，距离地铁800米左右。

7、正商华钻13000+元/㎡

正商华钻是区域内比较新的小区，除了汇景一号院纯洋房小区（20000+元/㎡），其他都是高层，价差不大。

小区环境不错，人车分流，周边有管城区稀缺的大商业汇美茂购物中心，划片回民中学，缺点是没有地铁。

8、世茂云尚城15000+元/㎡

世茂接手的源升金锣湾后期土地，优势就是非常新，靠近地铁2号线、5号线换乘站南五里堡地铁口。

改善重点关注万科美景龙堂，刚需建议美景鸿城、阳光城。

3

管南

管南这几年才开始开发，界面还比较差，配套薄弱。

三环到四环之间相对成熟一些，区域内大都是大盘，大盘内基础的生活配套可以满足，二手小区普遍比较新，四环外几乎没有二手可言。

1、鑫苑国际新城/鑫苑城15000+元/㎡

鑫苑国际新城的地段相当不错，管南这几个小区唯一一个三环内的，步行可到花寨地铁口，周边底商成熟。

当时鑫苑还没有躺平，交付的品质还可以。

2、绿都紫荆华庭15000+元/㎡

绿都紫荆华庭最大的优势就是交通，紧靠南三环地铁口，划片郑州一中紫荆校区，算是管南不错的学区房。

晴园品质、地段是最好的，更贵一些；晴园、朗园、和园临南三环，有一定的噪音，可实地感受一下。

3、正商中州城12000+元/㎡

正商中州城在绿都紫荆华庭的南侧，无地铁，品质一般，且户型设计比较落后（89㎡两室），认可度不高。

4、永威城14000+元/㎡

永威城主打品质，绿化、物业都比较出挑，周边主干道多，自驾出行便利。

但永威城的劣势挺明显的，临主干道的一侧有绿化但仍有噪音影响，周边没有地铁导致公共交通不便，一期到五期品质还有下滑。

目前一期二期划片青山路小学，三期四期划片河南省实验小学。

5、绿都澜湾15000+元/㎡

绿都澜湾一共七期，大盘配套完善，整体的景观、物业都是可以打高分的，最大的优势是有创新街小学澜湾校区、郑州八中澜湾校区双学区加持，教育资源突出。

前三期距离站马屯地铁口比较远，小区的品质、环境相对好一些。

6、中岳俪景湾14000+元/㎡

中岳俪景湾非大盘，周边城市界面一般，配套相对匮乏，最大的优势是距离姚庄地铁口很近。

置业首选绿都紫荆华庭、绿都澜湾、鑫苑国际新城、永威城。

郑东新区

1

CBD

金水路北、东风渠南这个区域被CBD辐射，是早期的豪宅区，整体以低密为主，居住氛围非常好，但是房子普遍比较老，次新不多。

1、双河湾22000+元/㎡

双河湾两侧临运河，故叫做双河湾，听起来非常改善，实际上非常刚需，四栋以小户型为主的小高层，梯户比高、人车不分流、品质一般，可以划片对面的众意路小学，这个学校不错。

2、银河丹堤36000+元/㎡

银河丹堤是普罗操刀的高端洋房小区，隔东风渠与普罗旺世龙之梦对望，品质、物业、绿化都非常好，最重要的房子是周边最新的，且有片区内非常稀缺的100㎡以下小三房户型。

建议重点关注银河丹堤，中义阿卡迪亚房子有些老暂未盘点，但划片郑东新区外国语学校，流通性不错，比较保值。

2

郑东新区老城

郑东新区最早住宅区基本在农业南路以西，这个区域整体的居住氛围浓厚，但房龄普遍偏老，次新少一些。

1、永威翡翠城24000+元/㎡

永威翡翠城是永威的标杆项目，与大玉米一路之隔，整体偏改善，品质没得说，绿化面积大、遮天蔽日；西侧临中州大道，有一些噪音，周边安置房比较多，界面差一些。

划片聚源路小学西校区、八十六中，学区能打。

2、永威东棠30000+元/㎡

永威东棠比永威翡翠城更好上一些，区域内的品质天花板，绿化、物业都非常棒，划片的聚源路小学、96中学小胜永威翡翠城。

3、中力七里湾17000+元/㎡

中力七里湾更靠南一些，整个小区沿七里河排布，生态资源不错；缺点是小区不方正，绿化不出彩，周边老破小比较多，界面很差，拉低了小区的均价，与正弘山处境一样。

4、财信花园18000+元/㎡

财信花园品质还可以，人车分流、超大中央花园、物业维护到位，门口是地铁3号线、12号线换乘站西周地铁口，但小区周边是家具城、陶瓷城，人流量大，整体生活氛围一般。

未来南侧的土地出让后（原先传闻的瀚海永平晴宇），有新项目入市，界面将会有大改观。

5、润城时光里13000+元/㎡

润城时光里是郑东新区次新的门槛，非常便宜，原因很简单，硬伤太大。

小区被陇海快速路、中州大道、陇海铁路、七里河包围，宛如一个孤岛，出入不便、配套不足，还有噪音影响，品质一般的情况下很难有溢价。

6、中央特区22000+元/㎡

中央特区都是小高层，按理说该楼间距大、绿化好，但整个小区分割成了三个小社区，每个小社区都独立管理，导致每个小社区都比较小，绿化景观、公区略差。

学校方面，划片康宁小学、九十六中学。

7、尚书苑19000+元/㎡

尚书苑比较有特色，整个小区从大门到立面到景观都是古香古色的中式设计，小区内有假山、拱桥、凉亭、水系，品质还不错。

小区是出版社家属院，业主的素质普遍比较高，和中央特区一样，划片康宁小学、九十六中学。

第一梯队永威东棠、永威翡翠城，第二梯队中央特区、尚书苑，其他不建议。

3

高铁商务区

高铁商务区基本上跟郑州东站一起发展，次新二手非常多。

整个区域城市界面一流，有大量的高端写字楼、高端商业，基本上是郑东新区最成熟、最好的区域。

1、晖达新领地16000+元/㎡

晖达新领地是高铁商务区的次新门槛，小区门口有新田360广场，离金水东路地铁口不远，但本身小区比较老，品质非常一般，人车不分流，划片的学校优势又不大，北侧有大片的安置房，整个小区的保值能力差。

2、雅宝东方国际花园22000+元/㎡

雅宝东方国际花园北侧是金水东路，商业氛围浓厚，距离金水东路地铁口500米左右，划片划片心怡路小学、九十六中；小区不大，只有五栋楼，楼间距超大，绿化不错，大户型相对贵一些。

3、中豪汇景湾26000+元/㎡

中豪汇景湾是东站为数不多的品质小区，绿化面积大、物业维护不错，南侧还临着七里河一线河景，整体来说户型越大越贵。

划片心怡路小学、九十六中，之前有划过九十三中。

4、康平苑26000+元/㎡

康平苑是省纪委家属院，地段非常好，出门是超大的体育公园，对面是绿地双子塔，小区内的绿化还可以，户型普遍比较大，业主纯粹。

5、东方鼎盛时代23000+元/㎡

东方鼎盛时代周边城市界面非常不错，配套成熟，但是小区的品质一般般，人车不分流。

一期六栋楼、二期四栋楼，小区有点小，绿化景观差一些；三期社区比较大，整体环境不错，可以重点考虑三期。

6、建业天筑36000+元/㎡

建业天筑不用多说，高铁商务区品质天花板，高颜值的玻璃幕墙、铝板立面，隐私感极强的坡地园林式绿化，3000㎡的双层下沉式会所（花房、健身房、泳池等）、对得起物业费的管家式服务，都是建业天筑的标签。

抛开不谈品质，建业的地段同样不差，高铁商务区的核心区，高端商业、商务围绕，划片康宁街小学、九十六中……

建业天筑唯一的问题就是贵了，特别是大户型40000+元/㎡，相比之下可选择的太多了，让人犹豫。

7、海马公园26000+元/㎡

高铁商务区置业肯定绕不开海马公园，品质、物业一流，租金表现，小区人车分流、园林绿化遮天蔽日、自建配套丰富，居住氛围要比其他小区好。

小区的缺点是学区不太好、户型不太好，可能劝退一些人，整体来说肯定是高铁商务区次新二手首选。

一期有点老，已有下滑趋势，五期品质相对略差，二期、三期可重点考虑。

补充：奥兰花园23000+元/㎡

奥兰花园胜在学区好，隔壁就是划片的康平小学、九十六中，接送很方便（上下学高峰期道路极易拥堵），小区周边的底商鳞次栉比，可以满足基本的日常生活需求。

小区早期有单位团购，品质不错，楼间距树木普遍比较高大，但电动车不分流。

整体户型越大越好、越大越贵，有两栋高梯户比的小户型相对便宜。

8、正商东方港湾21000+元/㎡

正商东方港湾的热度非常高，主要是单价低，且学区不错，划片康平小学、九十六中，周边配套成熟，步行可达东周地铁口。

小区便宜主要是品质一般，物业差，维护不到位，但性价比确定不低，商都路以南的小区学校普遍不行。

9、鑫苑鑫城20000+元/㎡

鑫苑鑫城的环境比正商东方港湾好，整体绿化面积大，但物业一般般，西侧有大量的安置为邻，居住环境略差，最主要的是划片学校一般。

10、鑫苑世纪东城16000+元/㎡

鑫苑世纪东城与鑫苑鑫城一路之隔，品质不相上下，但是东苑临陇海快速路，有噪音影响比较便宜，西苑无硬伤17000+元/㎡。

11、英地金台府邸21000+元/㎡

英地金台府邸房子新一些，小区的绿化非常不错，但是人车不完全分流、透水砖路面不上档次，户型设计又相对落后，三房面积大，流通性弱。

12、国龙绿城怡园19000+元/㎡

国龙绿城怡园最大的亮点是绿城代建，绿城传统的二代高层，质感非常棒，对比周边颜值很能打，绿化、物业都可圈可点，但小区不大，学区一般。

一期小户型多，且临陇海快速路、高铁有噪音比较偏宜，二期无硬伤品质更好，可以卖到21000+元/㎡。

13、华启金悦府23000+元/㎡

华启金悦府是商都路以南品质最好的小区，物业特别出色，受制于整个区域学校不行，价值不如商都路以北的品质小区，小区东侧有高铁线路，有一定的噪音。

改善重点关注建业天筑、中豪汇景湾、海马公园、奥兰花园、华启金悦府，刚需重点关注正商东方港湾、鑫苑鑫城、绿地卢浮公馆。

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龙子湖南

龙子湖南有大片的空地待开发，生活不是很便利，东风渠以北、金水东路以南相对成熟点，但大型配套缺失，还需要蹭龙子湖。

1、晖达新天地19000+元/㎡

晖达新天地更靠近高铁商务区一些，但又隔着东三环，导致小区两边都蹭不到配套，有点孤，小区品质、物业都一般，西侧临东三环有一定的噪音。

小区可以划片春华学校，郑东新区新晋名校。

2、瀚海晴宇28000+元/㎡

瀚海晴宇与建业天筑并称郑东新区两大大平层豪宅，户型以大面积为主，楼间距比较大、绿化景观不错、立面颜值颇高，但小区周边几乎没有配套。

去年物业饱受诟病，对小区的价格影响比较大。

3、正商铂钻24000+元/㎡

正商铂钻这两年因为划片春华学校大受关注，小区品质算是正商的中上游水平，绿化率非常高、景观层次丰富，诚意挺足的，遗憾的是地上有非机动车车位，影响观感。

4、新芒果和郡25000+元/㎡

新芒果和郡与正商铂钻都是划片春华学校，整体品质略输一些，绿化对比明显，比正商铂钻好的是小区有底商，基本的生活配套多一些，出门就是省体育中心地铁口。

5、安和文苑21000+元/㎡

安和文苑是省检察院的团购房，品质一般，楼间距比较宽，绿化面积大，小区有东西两个院，中间是商业街，生活配套相对更丰富。

小区同样划片春华学校，但是普遍是大面积户型，总价偏高。

6、未来华庭20000+元/㎡

未来华庭是周边价格最低小区，小区不大，绿化景观一般，物业表现不行，东侧紧挨着东四环，有噪音影响，想要上春华学校的纯刚需可以考虑。

首选正商铂钻、星联芒果和郡，不差钱的可以关注瀚海晴宇。

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龙子湖北

龙子湖北区位不错，西侧北龙湖、南侧龙子湖，但是整个区域有大片安置房，城市界面差，居住氛围一般。

1、广电天韵23000+元/㎡

广电天韵与北龙湖一路之隔，但有北三环、东三环两条高架夹击，有一点的噪音污染，北侧、东侧又有大片的安置房，观感不佳。

小区的品质还可以，划片省实验二中东校区。

2、双湖花园23000+元/㎡

双湖花园是单位家属院，品质一般，沾光划片省实验二中东校区，有学区溢价。

3、泰宏阳光和苑21000+元/㎡

泰宏阳光和苑同样是单位家属院，围合式排布有超大中央景观，绿化、品质都是泰宏正常的水准，但是小区周边还都是荒地（云湖智慧城建设中），没有什么配套。

4、永威五月花城24000+元/㎡

永威五月花城与永威翡翠城、永威东棠并称永威三杰，足以见永威五月花城的品质，纯高层小区楼间距巨大，绿化空间大层次丰富，永威的物业管理又非常严格。

永威五月花城划片龙子湖四大名校河南大学附属学校，考虑龙子湖品质楼盘可以闭眼上车。

5、正商书香华府22000+元/㎡

正商书香华府挨着永威五月花城，同样划片河南大学附属学校，但是高低配设计绿化远不如永威五月花城，品质、物业、户型设计都有些弱，价格相对便宜。

两个周边基本都是空地，生活配套需要相互蹭底商。

建议重点关注永威五月花城、广电天韵、正商书香华府，介意房龄的可以等一等新项目。

以上是二七区、高新区、管城区、郑东新区次新二手整理，下篇惠济区、金水区、中原区、经开区继续。

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